Défiscalisation

Qu’est que le LMNP ?

Être loueur en Meublé Non Professionnel c’est mettre à la disposition des locataires un local d’habitation entièrement meublé prêt à être habité en l’état.

La location meublée ne résulte pas d’une loi, elle est issue d’un statut qui existe depuis 1949.

Situation au regard de l’administration fiscale

Cette activité est considérée par l’administration fiscale comme étant une activité de prestation de services et à ce titre elle est placée dans le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux méthodes d’imposition sont possibles

Le régime d’imposition Micro Bic :

Les investisseurs qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 70 000 € peuvent bénéficier d’un abattement de 50% sur le montant des loyers perçus. Le calcul s’effectue sans tenir compte des frais réels liés à l’opération, et la moitié des revenus restante sera fiscalisée au niveau des revenus globaux au taux marginal d’imposition de l’investisseur auquel il conviendra de rajouter le montant des cotisations sociales qui sont de 17,2 %.

Le régime Bic au réel ou au réel simplifié :

• Cette option s’avère dans la majorité des cas beaucoup plus intéressante que le régime Micro Bic. Les déclarations fiscales sont plus techniques et requièrent l’assistance d’un cabinet comptable.

• Les loueurs qui réalisent moins de 238 000 € de chiffre d’affaires annuel seront soumis au régime dit réel simplifié et ceux qui sont au-dessus, seront tenus d’établir leur déclaration fiscale au régime réel.

Les charges pouvant être déduites sont les suivantes :

• Intérêts d’emprunts et frais d’assurance liée à l’emprunt
• Frais de notaire
• Taxes et assurances
• Amortissements

À quoi correspondent les amortissements ? L’administration fiscale admet que les biens subissent au fil des années une usure, cela est facilement compréhensible pour le mobilier, mais concerne également l’entretien de l’immeuble (peintures, besoin de prévoir des ravalements, des travaux d’entretien et de rénovation…). Ces montants qui sont provisionnés viennent en déduction du chiffre d’affaires réalisé.

Exemple : Un investisseur qui a acheté un bien pour un montant de 200 000 € va pouvoir déduire le montant des amortissements de ses revenus locatifs BIC pendant 25 ans, soit 200 000 € / 25 ans = 8 000 € qui sont déductibles par an.

Le fait de pouvoir bénéficier du système des amortissements permet à ceux qui optent pour ce régime à ne pas avoir à payer d’impôts sur les loyers perçus pendant de très longues durées (25 à 30 ans).

Rentabilité

• Du fait du bail commercial, les loyers sont totalement sécurisés. Pour comparer à d’autres placements moins exposés aux aléas, la fiscalité liée au régime BIC réel ou réel simplifié permet d’obtenir des rendements d’environ 4 % ce qui correspond à plus de 6 % avec des produits fiscalisés dans les autres formes.
• Récupération de TVA (20 %)
• Dans le cadre de la location gérée avec des services rendus au locataire, l’investisseur récupère la TVA soit 20 % du montant total de l’investissement.

Produit très liquide

Il existe un important marché secondaire sur lequel les biens sont revendus en fonction du montant des loyers obtenus. Contrairement au marché de l’immobilier classique, les biens sont revendus loués, il n’y a donc pas besoin d’attendre que le logement soit vide pour être revendu dans de bonnes conditions. La durée moyenne de revente d’un bien LMNP géré par un professionnel s’effectue sur des délais d’environ 3 à 4 mois.

Produit en dehors des aléas des variations du marché immobilier

Les investissements réalisés dans le cadre de résidences gérées ne sont pas soumis aux aléas du marché immobilier. En cas de revente, c’est principalement le montant du loyer perçu qui va déterminer sa valeur sur le marché.

Cabinet comptable

La gestion est simplifiée et sécurisée, les déclarations fiscales sont établies par un cabinet d’expertise comptable. Ce dernier va également aider le contribuable dans le cadre des relations avec l’administration fiscale et ceci avec la garantie de la Responsabilité Civile Professionnelle du cabinet.

Hors plafond des niches fiscales

Les avantages procurés par le régime des BIC ne sont pas soumis à un quelconque plafonnement des niches fiscales.
Aucune durée d’engagement :
Contrairement à d’autres régimes touchant l’immobilier, il n’y a pas d’engagement de durée de détention des biens.