Défiscalisation
Le Dispositif DenormandieDestinée à encourager la rénovation dans l’ancien, une réduction d’impôt sur le revenu est proposée aux particuliers qui achètent un logement à rénover, dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location.
L’objectif est d’accélérer la rénovation des logements en mauvais état pour répondre aux besoins de logement des populations.
Les avantages fiscaux et les règles du dispositif Pinel s’appliquent aux logements éligibles au dispositif Denormandie.
Une opération avec le dispositif Denormandie est-elle forcément une bonne affaire ?
Se baser sur le prix de vente est un réflexe de consommateur. C’est donc, naturellement, le critère prédominant dans un projet d’achat. Et c’est pourquoi certains acquéreurs préfèrent se tourner vers les biens anciens, moins onéreux que les biens neufs. Mais au fond, est-ce que cela revient toujours moins cher ? Oui, si l’on regarde uniquement les prix affichés, un logement neuf est généralement plus cher qu’un bien ancien d’une surface équivalente.
Mais certains éléments sont également à prendre en compte, car ils peuvent considérablement changer la donne. De notre point de vue, il convient d’y réfléchir à deux fois, si ce n’est pas plus. En effet, ce n’est pas en remplaçant une chaudière et des fenêtres que le logement va répondre à l’ensemble des normes exigées dans l’immobilier neuf.
En optant pour l’achat d’un logement neuf, il n’y a pas besoin de programmer des travaux. Vous disposez déjà d’un logement respectant les dernières normes en vigueur. Peu énergivore, il vous permet de réaliser des économies au quotidien, sur le montant de vos factures de gaz ou d’électricité. Ses équipements sont modernes et en parfait état de fonctionnement. Pas besoin de refaire la plomberie, de rénover la cuisine ou encore, de faire poser un double vitrage. À l’usage, le neuf coûte donc réellement moins cher que l’ancien.
Achat neuf : des frais réduits
Encouragé par le gouvernement, l’achat neuf permet aux acquéreurs de profiter d’une série de mesures incitatives. Les logements neufs bénéficient en effet d’une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années d’occupation. De plus, ils sont soumis à des frais de notaire moins importants : 2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% dans l’ancien.
Conditions à remplir
Le logement doit être situé dans une des communes dont la liste est consultable en suivant le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038273001/#LEGISCTA000038281074
Pour pouvoir bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration pour un montant d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les travaux ne peuvent pas être faits par l’acquéreur lui-même, ils doivent impérativement être réalisés par un professionnel certifié (RGE).
Les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou comporter au moins 2 des 5 types de travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.
Les autres règles à respecter sont les mêmes que celles du dispositif Pinel.
Des garanties qui évitent toute mauvaise surprise financière
Il y a toujours des garanties liées à l’achat neuf qui préservent l’investisseur contre les malfaçons et préservent ainsi le budget en cas de mauvaise surprise :
- La garantie de parfait achèvement.
Elle vous couvre de toutes les imperfections relevées le jour de la réception ou au cours de l’année qui suit.
- La garantie biennale.
Valable deux ans, elle prend en charge les malfaçons sur les éléments dissociables du logement, tels que les portes intérieures ou les volets.
- La garantie décennale.
Elle assure l’acheteur pendant dix ans à partir de la date de réception du logement. Elle couvre les dégâts qui mettent en cause la solidité, l’usage ou la destination du bâtiment et rendent le logement inhabitable, tel qu’un défaut d’étanchéité ou des fissures importantes.
Synthèse
Notre point de vue
Les investisseurs qui envisagent de réaliser une opération en utilisant le dispositif Denormandie doivent garder présent à l’esprit l’environnement de l’appartement. Il ne faut jamais oublier que même si l’on réalise des travaux de remise en état dans un bien ancien, l’appartement va se trouver dans un immeuble ancien avec tous les problèmes que cela comporte. De ce fait,la valeur marché de l’investissement en sera très fortement impactée et ne sera en aucun cas comparable par rapport à celle d’un bien neuf.
C’est pour cette raison que nous avons choisi de ne commercialiser uniquement des opérations dans lesquelles l’ensemble de l’immeuble a été rénové en respectant l’ensemble des normes actuelles.
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