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Défiscalisation

LE DÉMEMBREMENT

La pleine propriété d’un bien se compose de deux parties l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit désigne l’Usus et le Fructus, c’est-à-dire l’usage (l’utilisation) et le fruit (le revenu).

Avoir la nue-propriété, c’est avoir la propriété d’un bien sans en avoir la jouissance. Il est ainsi possible d’être usufruitier d’un bien sans en être le propriétaire et donc en contrepartie d’en être nu-propriétaire sans en avoir l’usage.

Lorsque l’on effectue la séparation entre l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, on parle alors de démembrement de la propriété.

L’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est provisoirement (15 à 20 ans) cédé à un bailleur social ou institutionnel. Celui-ci gère et entretient le bien pendant la durée de l’usufruit. En fin d’opération, l’investisseur devient automatiquement plein propriétaire du bien.

Les bailleurs institutionnels recourent au principe du démembrement lorsque le montant des d’investissements qu’ils doivent réaliser sur une opération est trop important. Pour pouvoir atteindre l’équilibre budgétaire dans des zones sur lesquelles ils doivent absolument proposer des biens à la location, ils ont recours à la participation d’investisseurs pour le financement d’une partie du projet.

Les biens concernés sont toujours très bien situés et ont de ce fait une grande valeur patrimoniale.

Exemples d’emplacements : En région parisienne, biens situés dans Paris intra-muros ou dans les communes cotées du 92 et du 78. Opérations situées dans des communes où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés Cannes, Nice, Lyon, Biarritz…

Un rendement optimisé par une fiscalité très favorable

  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
  • Pas de prélèvements sociaux.
  • Un bien en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.
  • En cas d’achat à crédit, le montant de l’encours bancaire restant dû, vient en déduction de la valeur globale des biens taxés à l’IFI.
  • Les personnes qui ont des bénéfices fonciers existants peuvent déduire le montant des intérêts d’emprunt.
  • Hors plafonnement global des niches fiscales : 10 000€ de réduction d’impôt.

La formule du démembrement présente de très nombreux avantages

Achat à un prix réduit

Le fait de ne pas avoir la jouissance immédiate du bien permet de bénéficier de décotes importantes par rapport au prix du marché local, celles-ci varient généralement de 30% à 40%.

  • Pas de contraintes liées à la gestion
  • Dans tous les cas c’est le gestionnaire qui assume le risque de location ou de non-location, de loyers impayés et de détériorations, y compris la taxe foncière.
  • Pas de durée minimale de détention

À la condition de transférer le bail en cours, un bien acquis de cette manière ne requiert aucune durée minimale de détention, il peut être revendu à tout moment.

Un placement particulièrement liquide

Liberté dans l’arbitrage patrimonial : aucune durée minimum de détention n’est imposée. Il existe un marché secondaire très dynamique de la nue-propriété. Le nouvel acheteur bénéficie des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux que l’investisseur initial.

Une sortie d’opération sécurisée (loi Enl de 2006)

La durée du démembrement est précisée sur bail d’une durée allant de 15 à 20 ans. À la fin de ce bail, le bailleur remet le bien en état, les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit et ceci sans qu’il y ait de démarche particulière à accomplir, l’usufruit rejoint la nue-propriété. À partir de ce moment-là, vous êtes libre de vendre, louer ou occuper le bien comme bon vous semble.

Situations dans lesquelles les opérations de démembrement sont très recommandées

Pour les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI)

Seul l’usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété. Il n’y a donc pas d’actif pour l’IFI de l’investisseur et le Capital Restant Dû du prêt est déclaré au passif. Ainsi, le Capital Restant Dû du prêt peut être déduit de l’actif existant pour l’IFI et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt (si toutefois l’investisseur est éligible à l’IFI).

Réduction de l’IFI du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres.

Patrimoine foncier existant

L’investisseur disposant de revenus fonciers déduit de ses bénéfices fonciers existants ou à venir les intérêts d’emprunt, ceci permet d’avoir une économie d’IR et de contributions sociales très importante (maximum IR 45 % + 17,2 % soit 62,2 %).

Une fiscalité optimisée pour un non-résident nu-propriétaire en France

Les non-résidents ne disposent pas de domicile en France et sont taxés de manière très importante sur les revenus générés par les biens immobiliers qu’ils détiennent en France. Investir en nue-propriété peut permettre d’optimiser différents impôts.

Revenus Fonciers et prélèvements sociaux

Un bien en pleine propriété va générer des revenus fonciers, en fonction du profil du contribuable, le montant de cette imposition varie de 30 à 45% auxquels il convient d’ajouter les prélèvements sociaux.

La CSG/CRDS qui représente actuellement 17,2%, soit un total pouvant aller jusqu’à 62,2 % en tenant compte de la taxation sur les Revenus Fonciers.

Acquérir un bien immobilier à moindre coût

Le prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété est réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété, le fait d’acquérir des biens en nue-propriété permet de :

  • Maximiser sa capacité d’investissement.
  • Diversifier ses acquisitions.
  • Répartir ses allocations d’actifs pour un même budget.

Transmettre à moindre coût

La transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient au terme de l’usufruit temporaire, automatiquement plein propriétaire.

Les droits de mutation à titre gratuit (donations ou successions) sont régis par l’article 669 du CGI qui indique que « l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période ».

Une solution sécurisée pour préparer sa retraite en toute sérénité

  • Investir dans un immobilier de qualité, gage de valorisation et de pérennité de l’investissement.
  • Utiliser le levier du crédit pour maximiser son capital retraite, tout en limitant à la valeur de la nue-propriété son effort d’épargne.
  • Dans le cadre d’un prêt immobilier, bénéficier d’un capital décès pendant toute la phase de thésaurisation.
  • Profiter de la neutralité et des optimisations fiscales liées à l’investissement en nue-propriété.
  • Aucune durée minimale de détention n’est imposée, en cas d’arbitrage patrimonial ou d’accident de la vie, l’épargnant peut à tout moment revendre son bien en nue-propriété en conservant les avantages acquis.
  • Un produit retraite sans SAV : L’investissement ne présente aucun risque de mauvaise surprise : loyers impayés, frais de gestion, dépenses d’entretien, de réparation, de travaux. La gestion locative et l’entretien du patrimoine immobilier sont pris en charge par l’usufruitier qui est un bailleur professionnel
  • Un investissement au sous-jacent réel et choisi par l’investisseur. L’offre produits évolue en permanence et ouvre de nouvelles perspectives à l’investissement en nue-propriété et permet à chaque épargnant, selon sa capacité d’épargne, sa sensibilité immobilière et son objectif patrimonial à terme, d’avoir le choix du bien et de sa localisation.

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