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Défiscalisation

LE Déficit Foncier

Qui est concerné par les opérations en déficit foncier ?

Les opérations en déficit foncier concernent en priorité les contribuables qui réalisent des bénéfices fonciers provenant de leur patrimoine immobilier déjà constitué. Ce dispositif est destiné à favoriser la modernisation du parc immobilier Français.

Il existe deux manières de générer du déficit foncier

  • Investir dans l’achat d’un bien immobilier ancien devant faire l’objet de travaux de rénovation importantspour ensuite le mettre en location. Ces travaux vont permettre de défiscaliser le montant des travaux entrepris en les déduisant en partie des revenus globaux mais aussi, des futurs bénéfices fonciers.
  • Le propriétaire d’un bien qu’il détient déjà a la possibilité d’entreprendre des travaux de rénovation qui seront imputables de la même façon.

Quel est l’avantage du déficit foncier ?

Les contribuables qui louent des biens immobiliers non meublés doivent déclarer ces revenus dans la rubrique fiscale du foncier.Le résultat foncier se calcule en tenant compte des recettes et des charges autorisées par l’administration fiscale.

Si les recettes sont supérieures aux charges, on parle de bénéfice foncier, la fiscalité se calcule en ajoutant le bénéfice foncier aux revenus imposables et en ajoutant les cotisations pour la CSG/CRDS (17,2 %).

Si les recettes sont inférieures aux charges, on parle de déficit foncier. Les principaux avantages du déficit foncier sont les suivants :

  • Il est possible de déduire jusqu’à 10 700 euros sur lesrevenus globaux (salaires,pension…) grâce audéficit l’année de la réalisation des travaux.
  • L’excédent du déficit dépassant les 10 700 € n’ayant pas pu être défiscalisé pourra être conservé pour absorber les revenus fonciers ultérieurs et ceci pendant une période pouvant aller jusqu’à 10 ans :
  • Les travaux de rénovation se reportent sans limitation de montant dans le calcul du résultat foncier. Ceci permet d’améliorer la qualité du patrimoine des investisseurs tout en diminuant leur fiscalité.
  • Les économies d’impôts concernent aussi la CSG et la CRDS et les contributions sociales qui ne seront pas à payer en cas de déficit foncier.

 

Synthèse

L’essentiel sur le déficit foncier

Avantages

  • La personne devient propriétaire d’un bien totalement rénové, ce sont généralement des biens très bien placés en cœur de ville.
  • Aucun apport n’est exigé, il est tout à fait possible de financer, l’intégralité d’un projet à 100 % (y compris les frais, notaires…)
  • Les montants des travaux sont intégralement imputables des revenus fonciers déjà existants. En plus, la première année, on peut déduire jusqu’à 10 700 euros sur les revenus globaux.
  • Cette solution est particulièrement performante pour les contribuables qui ont déjà des biens immobiliers et qui paient une fiscalité importante au titre des bénéfices fonciers et de la CSG et de la CRDS (17,2 %).
  • Il n’y a de plafonnement au titre des niches fiscales

Contraintes

  • Le bien doit être loué non meublé pendant 3 ans minimum pour un usage d’habitation principale ou secondaire à compter de l’imputation du déficit foncier.
  • Le logement ne doit pas rester inoccupé.
  • Les intérêts d’emprunt ne sont imputables qu’à hauteur du montant des loyers perçus. La fraction non imputée est reportable sur les futurs bénéfices fonciers pendant 10 ans.
  • Les dépenses d’agrandissement ou de surélévation ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
  • Le système du micro-foncier n’est pas compatible avec le déficit foncier.

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