Défiscalisation
La loi pinelQui est concerné par loi PINEL ?
Tout contribuable qui paie plus de 2 500 Euros d’impôts et qui souhaite investir dans l’immobilier neuf dans le but de louer le logement à titre d’habitation principale.
Le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts, de se constituer un patrimoine immobilier acquis dans les meilleures conditions possibles et de préparer ainsi sa retraite en disposant d’un revenu complémentaire.
La loi Pinel permet de transformer une partie de ses impôts en patrimoine immobilier et dans certains cas, la réduction d’impôts peut aller jusqu’à 63 000 €.
Quels sont les avantages de la loi PINEL ?
La réduction d’impôts se calcule en tenant compte du prix de revient du logement (prix d’acquisition + frais de notaire).
Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel, vous devez vous engager à mettre votre logement en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Au cours des prochaines années, l’avantage fiscal va diminuer.
Avertissement
Très important à savoir
– Il n’est pas nécessaire de disposer d’un capital de départ. Les banques acceptent de financer la totalité du montant des projets en incluant également dans le financement les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’hypothèque…).
– Il est également possible de commencer à payer les mensualités du crédit uniquement à compter de la date de livraison du bien.
Défiscalisation
Investissements réalisés en 2022 et ceci jusqu’au 31 décembre 2022
(date de l’acte notarié).
| Engagement de location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d’impôts annuelle calculée sur le prix d’acquisition |
2% par an |
2% par an |
1% sur 3 ans |
| Réduction d’impôts totale |
12% |
18% |
21% |
Défiscalisation
Investissements réalisés en 2023, et ceci jusqu’au 31 décembre 2023
(date de l’acte notarié).
| Engagement de location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d’impôts annuelle calculée sur le prix d’acquisition |
1,75% par an |
1,75% par an |
0,83% sur 3 ans |
| Réduction d’impôts totale |
10,5% |
15,75% |
18,25% |
Défiscalisation
Investissements réalisés en 2024, et ceci jusqu’au 31 décembre 2024
(date de l’acte notarié).
| Engagement de location | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| Réduction d’impôts annuelle calculée sur le prix d’acquisition |
1,33% par an |
1,33% par an |
0,67% sur 3 ans |
| Réduction d’impôts totale |
7,98% |
11,97% |
13,98% |
- Il est possible d’initialiser le projet avec une première période d’engagement de location de 6 ans et par la suite choisir de prolonger d’une ou de 2 fois 3 ans.
- Ceux qui optent pour une durée initiale de 9 ans peuvent prolonger ensuite 1 fois pour une durée de 3 ans ce qui permet d’être défiscalisé pendant 12 ans.
- Le système est très souple, car il permet d’atteindre les différents paliers de réduction d’impôts sans devoir s’engager d’entrée à louer sur une durée de 12 ans.
- Un investisseur qui choisit de louer un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, pendant une durée de 12 ans bénéficiera de :
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- Opération initiée en 2022, 300 000 € * 21% = 63 000 € de réduction d’impôts
- Opération initiée en 2023, 300 000 € *18,25% = 54 690 € de réduction d’impôts
- Opération initiée en 2024, 300 000 €*13,98% = 41 940 € de réduction d’impôts
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- Afin de permettre à l’acquéreur de disposer du logement pour répondre à des besoins familiaux, sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal, il est désormais possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant.
- Il est possible d’acquérir jusqu’à deux logements au cours de la même année. Ceux qui le souhaitent peuvent également réaliser d’autres opérations en utilisant la loi Pinel au cours des années suivantes.
- La défiscalisation démarre à compter de la date de livraison du bien.
- Durant les deux premières années, l’investisseur bénéficie de l’exonération de la taxe foncière.
- Pour les biens neufs, les frais de notaire sont réduits (environ 2% au lieu de 8% pour l’ancien).
Quelles sont les contreparties pour bénéficier de la loi PINEL ?
- Le prix d’achat du mètre carré habitable est plafonné à 5 500 € et ceci quelle que soit la localisation du bien, si ce montant est dépassé l’opération reste possible, mais l’excédent n’est pas retenu pour le calcul de la défiscalisation.
- Le montant défiscalisable est également plafonné à 300 000 € par an.
- Le bien doit se situer dans des zones ayant une forte densité de population (Zone A, Abis, B1 et B2).
Les engagements à respecter
- L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu (non meublé) pour un usage d’habitation principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que l’investisseur.
- La loi PINEL entre dans le plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation en respectant la limite annuelle de 10 000 €.
Les normes RT 2012 et le dispositif Pinel
Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, un propriétaire doit louer un logement conforme aux dernières normes RT 2012.
Les normes RT 2012 imposent plusieurs règles par rapport à la qualité de la construction et notamment en matière d’isolation thermique et phonique qui doivent être renforcées.
Plafonds des loyers 2022 et localisation géographique
Zones géographiques concernées par l’application du dispositif PINEL
Aux plafonds de loyer, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
(*) La surface utile est entendue comme la surface habitable, augmentée de la moitié de la surface des annexes (hors parking), dans la limite de 8m². (À noter que les annexes au-delà de 16m² n’ont donc plus d’effet sur le montant du loyer).
Exemple de calcul : Achat dans une zone B1, d’un appartement de 2 pièces d’une surface de 42 m² avec un balcon de 6,4 m² et un parking.
Calcul de la surface prise en compte pour le calcul du loyer
Surface habitable (Carrez) : 42 m²
Surface du balcon prise en compte : 6,4 m² / 2 = 3,3 m²
La surface du parking n’est pas prise en compte
Surface retenue : 42 m² + 3,3m² = 45,3 m²
Calcul du coefficient : 07 + (19 / 45,3 m²) = 1,12
Calcul du loyer maximum : (Surface retenue 45,3m²) x (coefficient 1,12) x (loyer zone maximum 10,55 €) = 535 € par mois
Plafonds annuels de ressources des locataires
pour les baux signés en 2022
Les ressources à prendre en compte sont celles de l’année N-2 figurant sur l’avis délivré en N-1 par les services fiscaux, le revenu fiscal de référence retenu est celui qui figure sur la déclaration fiscale après la déduction forfaitaire de 10%.
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