Démembrement

Aucun apport n’est exigé, financez l’intégralité de votre projet à 100% (y compris les frais, notaires…)

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Acheter un bien en démembrement permet de payer un bien entre 50 à 60% de sa valeur réelle.

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D’autre part, si vous avez recours à un emprunt vous déduisez les intérêts d’emprunts de vos autres bénéfices fonciers.

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La gestion du bien acheté en démembrement est confiée pendant une durée de 15 ans à un bailleur institutionnel.

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En démembrement, c’est bailleur qui supporte toutes les charges pendant 15 ans (taxes foncières…). La valeur du bien n’entre pas dans le calcul de l’assiette pour l’ISF.

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La pleine propriété d’un bien se compose de deux parties l’usufruit et la nue propriété

L’usufruit désigne l’Usus et le Fructus, c’est-à-dire l’usage (l’utilisation) et le fruit (le revenu).
Avoir la nue propriété, c’est avoir la propriété d’un bien sans en avoir la jouissance. Il est ainsi possible d’être usufruitier d’un bien sans en être le propriétaire et donc réciproquement d’en être nu propriétaire sans en avoir l’usage.

Lorsque l’on effectue la séparation entre l’usufruit et de la nue propriété d’un bien on parle alors de démembrement de la propriété.

L’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est temporairement (15 à 20 ans) cédé à un bailleur social ou institutionnel. Celui-ci gère et entretient le bien pendant la durée de l’usufruit. En fin d’opération, l’investisseur devient automatiquement plein-propriétaire du bien.

Les bailleurs institutionnels recourent au principe du démembrement lorsque le montant des d’investissements qu’ils doivent réaliser sur une opération sont trop importants. Pour pouvoir atteindre l’équilibre budgétaire dans des zones sur lesquelles ils doivent impérativement proposer des biens à la location, ils ont recours à la participation d’investisseurs pour le financement d’une partie du projet.

Les biens concernés sont toujours très bien situés et ont de ce fait une grande valeur patrimoniale.

Exemples de localisations : En région parisienne, biens situés dans Paris intra muros ou dans les communes cotées du 92 et du 78. Opérations situées dans des communes ou les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés Cannes, Nice, Lyon, Biarritz….

La formule du démembrement présente de très nombreux avantages

  • Achat à un prix réduit

    Le fait de ne pas avoir la jouissance immédiate du bien permet de bénéficier de décotes importantes par rapport au prix marché local, celles-ci varient généralement de 40% à 50%.
  • Pas de contraintes liées à la gestion

    C’est dans tous les cas le gestionnaire qui assume le risque de location ou de non location, de loyers impayés et de détériorations, y compris la taxe foncière.
  • Pas de durée minimale de détention

    A la condition de transférer le bail en cours, un bien acquis de cette manière ne requiert aucune durée minimale de détention, il peut être revendu à tout moment.
  • Un placement particulièrement liquide

    Liberté dans l’arbitrage patrimonial : aucune durée minimum de détention n’est imposée. Il existe un marché secondaire très dynamique de la nue-propriété. Le nouvel acheteur bénéficie des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux que l’investisseur initial.
  • Une sortie d’opération sécurisée (loi Enl de 2006)

    La durée du démembrement est précisée sur bail d’une durée allant de 15 à 20 ans. A la fin de ce bail, le bailleur remet le bien en état, les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit et sans qu’il y ait de démarche particulière à accomplir, l’usufruit rejoint la nue propriété. A partir de ce moment là vous êtes libre de vendre, louer ou occuper le bien.

Un rendement optimisé par une fiscalité très favorable

    • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LF 2004.
    • Pas de prélèvements sociaux – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LF 2004.
    • La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’ISF – Art 885 CGI.
    • Défiscalisation des revenus fonciers existants.
    • Les personnes qui ont des bénéfices fonciers existants peuvent déduire le montant des intérêts d’emprunt. – Art 31,I,1°d CGI (depuis décembre 2008/ LFR 2008.
    • Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres.
    • Hors plafonnement global des niches fiscales – LF 2013 : 10 000 € de réduction d’impôt.

Situations dans lesquelles les opérations de démembrement sont très recommandées

  • Pour les contribuables assujettis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

    • Seul l’usufruitier doit déclarer à son actif le bien en pleine propriété. Il n’y a donc pas d’actif pour l’ISF de l’investisseur et le Capital Restant Dû du prêt est déclaré au passif. Ainsi, le Capital Restant Dû du prêt peut être déduit de l’actif existant pour l’ISF et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt (si toutefois l’investisseur est éligible à l’ISF). – Art 885 C quater du CGI modifié par l’art 13.
    Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres.
  • Patrimoine foncier existant

    L’investisseur disposant de revenus fonciers économise de l’impôt sur ses revenus pour un investissement réalisé à crédit. Il peut imputer les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d’IR et de contributions sociales (max. 45 % + 15,5 % soit 60,5 %).
  • Une fiscalité optimisée pour un non-résident nu-propriétaire en France

    Les non-résidents ne disposent pas de domicile en France et sont taxés de manière très importance sur les revenus générés par les biens immobiliers qu’ils détiennent en France.Investir en nue-propriété peut permettre d’optimiser différents impôts.

ISF : application du principe de mondialité de l’impôt, seuls les « placements financiers » étant exonérés. Cela rend alors quasiment impossible l’exonération de l’investissement d’un non-résident en France. L’avantage d’un investissement en nue-propriété demeure que le nu-propriétaire n’est pas, sauf exception, imposé à l’ISF. C’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt pour la valeur en pleine propriété du bien.

Revenus Fonciers : un bien en pleine propriété va générer des revenus fonciers, Le montant de l’imposition varie de 20 à 50%, dans la majorité des cas la fiscalité se situe aux environs de 33%.

Prélèvements Sociaux : les prélèvements sociaux s’appliquent lors d’une imposition au titre des Revenus Fonciers mais également lors du paiement d’un impôt sur les plus-values immobilières. Il convient de rajouter la CSG/CRDS qui représente actuellement 15,5%, soit un total de 48,5% en tenant compte de la taxation sur les Revenus Fonciers.

    L’avantage principal d’un investissement en nue-propriété demeure de ne pas générer de revenus fonciers et donc d’éviter d’avoir à supporter de fiscalité liée à l’opération.
    Tout ceci sous réserve essentielle de connaître la relation existant entre le pays de résidence et la France.

Transmettre dans des conditions fiscales très avantageuses

L’investissement immobilier a toujours constitué un véhicule adapté pour transmettre un patrimoine à ses enfants et les mettre à l’abri de tout souci financier.

La hausse des prix comme les réformes fiscales rendent plus onéreuse cette transmission et les investisseurs recherchent aujourd’hui une solution patrimoniale immobilière permettant d’optimiser les coûts de transmission.

Acquérir un bien immobilier à moindre coût

Le prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété est réduit par rapport à sa valeur en pleine-propriété, le fait d’acquérir des biens en nue-propriété permet de :

    • Maximiser sa capacité d’investissement.
    • Diversifier ses acquisitions.
    • Répartir ses allocations d’actifs pour un même budget.

Transmettre à moindre coût

La transmission dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient au terme de l’usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.

Les droits de mutation à titre gratuit (donations ou successions) sont régis par l’article 669 du CGI qui indique que « l’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période »

Une solution sécurisée pour préparer sa retraite en toute sérénité

    • Investir dans un immobilier de qualité, gage de valorisation et de pérennité de l’investissement.
    • Utiliser le levier du crédit pour maximiser son capital-retraite, tout en limitant à la valeur de la nue-propriété son effort d’épargne.
    • Dans le cadre d’un prêt immobilier, bénéficier d’un capital-décès pendant toute la phase de thésaurisation.
    • Profiter de la neutralité et des optimisations fiscales liées à l’investissement en nue-propriété.
    • Aucune durée minimale de détention n’est imposée, en cas d’arbitrage patrimonial ou d’accident de la vie, l’épargnant peut à tout moment revendre son bien en nue-propriété en conservant les avantages acquis.
    • Un produit retraite sans SAV : L’investissement ne présente aucun risque de mauvaise surprise : loyers impayés, frais de gestion, dépenses d’entretien, de réparation, de travaux. La gestion locative et l’entretien du patrimoine immobilier sont pris en charge par l’usufruitier, bailleur professionnel.
    • Un investissement au sous-jacent réel et choisi par l’investisseur. L’offre produits évolue en permanence et ouvre de nouvelles perspectives à l’investissement en nue-propriété et permet à chaque épargnant, selon sa capacité d’épargne, sa sensibilité immobilière et son objectif patrimonial à terme, d’avoir le choix du bien et de sa localisation.
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