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Défiscalisation

Monuments historiques
Cette loi a pour but de protéger les bâtiments classés Monument Historique en incitant les investisseurs à prendre en charge les coûts des travaux de rénovation via un dispositif de défiscalisation.
Le dispositif Monuments Historiques intéresse les personnes qui ont des revenus très élevés. Ces opérations sont principalement préconisées aux contribuables qui ont une fiscalité très importante.

Le système est très souple et offre de nombreuses possibilités.

Possibilité d’effacer des revenus exceptionnels sur une année
Comme le montant de la défiscalisation est fonction du montant des travaux décaissés, il est possible d’utiliser cette faculté en payant plus sur une année pour effacer des revenus exceptionnels de cette année.

Contribuable avec beaucoup de bénéfices fonciers
Pour les personnes qui ont un patrimoine qui génère beaucoup de revenus fonciers, le montant des travaux peut être imputé en déduction des bénéfices fonciers. Ceci permet de se constituer une réserve de déficits fonciers non imputés qui peuvent être étalés sur une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans.
Ceci est un avantage considérable puisque l’économie d’impôts peut être très importante :
Exemple d’économie d’impôts :
Taux d’impôts sur le revenu 45% + 17,2% de CSG/ CRDS/ RSA, soit 45 % + 17,2% = 62,2% du montant des frais et travaux.

Déduction des intérêts
Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

Déduction des frais et charges
Le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération :
Les frais de gestion courante et de garanties.
Les charges de copropriété.

La taxe foncière
Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
Ceci permet de réaliser en même temps d’autres opérations comme la loi PINEL par exemple.

Transmission
Il n’y a pas de frais de succession à payer si les héritiers s’engagent à entretenir et à conserver le bien.

Avantages du régime « Monuments Historiques »

Pour les biens concernés par ce type d’opérations, les travaux de rénovation sont généralement gérés par le vendeur pendant toute la durée de ceux-ci. Les Architectes des Bâtiments de France supervisent les travaux et imposent des normes draconiennes. Les résultats obtenus sont la hauteur des exigences et contribuent à augmenter la valeur patrimoniale des biens.

Déduction fiscale

Chaque année, le montant des travaux décaissés vient s’imputer en déduction du montant des revenus imposables. Le montant des frais déductibles est plafonné à 200 000 € par an et ceci pendant une durée de 3 ans au maximum.

Exemple d’investissement pour un contribuable qui est fiscalisé au taux de 45%

  • Une opération dont le prix du bien avant travaux est de : 85 000 €
  • Un montant de travaux de 320 000 € répartis sur 3 ans.
  • La réduction d’impôts globale sera de : 320 000 € x 45% = 144 000 €
  • Soit par an : 144 000 / 3 = 48 000 €

Contraintes du régime « Monuments Historiques »

Secteurs concernés et réglementation
Les immeubles doivent être classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire complémentaire des Monuments Historiques.

Durée des travaux
La durée des travaux ne doit pas dépasser 3 ans.

Plafonnement du montant annuel des travaux
Limite annuelle de déduction de 200 000 € pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public.

Engagement de détention
L’investisseur doit s’engager à conserver le bien pendant une période minimale de 15 ans.

Engagement de location
Si le bien est loué, il n’y a pas de plafond de loyer ni de ressources pour le locataire. Dans ce cas, pour que l’avantage fiscal reste acquis, le bien doit être loué nu jusqu’au 31 décembre de la 3ème année.

À l’issue des 3 ans, le propriétaire dispose de la faculté de louer en bien LMNP et ainsi ne plus avoir de fiscalité à payer sur les loyers pendant de très nombreuses années.

Si l’investisseur le souhaite, il dispose de la faculté d’occuper le bien.

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